Häufig gesucht

Umlegung

• ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückszwangstauschverfahren
• garantiert den Fortbestand des Eigentums
• dient dem gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessen
• schafft Voraussetzungen für die Verwirklichung eines Bebauungsplanes oder für die Umsetzung der zulässigen Nutzung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles
• dient dem gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessen und löst bauordnungsrechtliche und nachbarschaftsrechtliche Konflikte

Umlegung schafft

• zweckmäßig geschnittene Grundstücke
• wirtschaftlich nutzbares Bauland
• Vertrauen
• Rechtssicherheit

Umlegung bedeutet

• Erarbeitung und Durchsetzung kompromissfähiger Lösungen
• schnelle Verwirklichung von städtebaulicher Planung
• kostengünstige Baulandmobilisierung
• eine nachhaltige Stadtentwicklung
• die Beseitigung baurechtswidriger Zustände

Sollen planungsrechtlich als Bauland ausgewiesene Gebiete oder Grundstücke innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einer baulichen Nutzung zugeführt werden, ist es notwendig, dass die Grundstücke für die bauliche Nutzung nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestaltet sind. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, sind Bodenordnungsmaßnahmen erforderlich.

Die Bodenordnung kann privatrechtlich über notarielle Kauf- und Tauschverträge erfolgen (freiwillige Bodenordnung). Dies setzt voraus, dass sich die Eigentümer untereinander oder mit den Käufern über die zu tauschenden oder zu kaufenden Grundstücke oder Grundstücksteile einschließlich des dafür zu vereinbarenden Wertes (Kaufpreis) einig werden.

Das Baugesetzbuch (§ 45 – 84 BauGB) hält u. a. das folgende gesetzlichen Verfahren (amtliche Bodenordnung) bereit:

Die Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückszwangstauschverfahren, um unbebaute oder bebaute Grundstücke so umzugestalten, dass auf den neuen Grundstücken die planungsrechtlich festgesetzte öffentliche und private Nutzung rechtlich, tatsächlich und wirtschaftlich vollzogen werden kann.

Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden nach ihrer Fläche rechnerisch vereinigt (Umlegungsmasse). Jeder Grundstückseigentümer hat an dieser Umlegungsmasse einen bestimmten prozentualen Anteil. Vorweg werden die Flächen ausgeschieden, die gemäß § 55 Abs. 2 BauGB als örtliche Verkehrsflächen, Flächen für Grünanlagen, einschließlich Kinderspielplätze oder Schutzflächen, sowie Flächen zum Ausgleich im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB festgesetzt sind. Die verbleibenden Flächen bilden die Verteilungsmasse. Aus ihr werden den beteiligten Grundeigentümern, entsprechend den ihnen zustehenden Anteilen, zweckmäßig gestaltete bebauungsfähige Grundstücke zugeteilt. Diese sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und nach Möglichkeit die gleiche oder eine gleichwertige Lage wie die alten Grundstücke haben.

Umlegungsverfahren sind auch ohne Bebauungsplan innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Gebiete im Sinn von § 34 BauGB) durchführbar, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ableiten lassen.

Die Verteilung der Baugrundstücke im Umlegungsverfahren wird entweder nach dem Verhältnis der Werte oder der in die Umlegung eingebrachten Flächen vorgenommen (§ 56 BauGB). Eine Verteilung nach Flächen (Flächenumlegung gemäß § 58 BauGB) kommt hauptsächlich in einem Gebiet zur Anwendung, in dem die einbezogenen Grundstücke etwa gleiche Bodenwerte haben.

Bei der Wertumlegung (§ 57 BauGB) können die oft sehr unterschiedlichen Wertverhältnisse innerhalb der Verfahrensgebiete besser berücksichtigt werden. Dabei sind die Bodenwerte vor der Umlegung als Einwurfswerte, die Werte der durch die Umlegung gebildeten Baugrundstücke als Zuteilungswerte zu bezeichnen. Der Wert der Verteilungsmasse liegt in der Regel höher als der der Umlegungsmasse, weil die neuen Grundstücke (Zuteilungsgrundstücke) besser und höherwertiger nutzbar sind als die Bestandsgrundstücke (Einwurfsgrundstücke). Die jeweiligen Werte werden vom Umlegungsausschuss festgestellt. Sollte es nicht möglich sein die nach § 57 errechneten Anteile tatsächlich in Form von Grundstücken zuzuteilen, so findet ein Ausgleich in Geld statt (§ 59 Abs. 2 BauGB).

Das neu gebildete Zuteilungsgrundstück wird in der Regel an der Stelle liegen, wo sich das Einwurfsgrundstück befand. Seine Grenzen sind den im Bebauungsplan vorgegebenen Festsetzungen angepasst worden. Bei der Zuteilung der neu gebildeten Grundstücke kann es notwendig werden, dass einem Beteiligten Flächen zum Eigentum zugewiesen werden, auf denen sich Gebäude- oder andere Werte befinden. Soweit der Verkehrswert der neuen Grundstücke durch diese "Werte" über den Bodenwert hinausgeht, wird hierfür ein Geldausgleich festgesetzt  (§ 60 BauGB). In der Regel handelt es sich hierbei um Gebäude oder andere Anlagen, die entsprechend der Ausweisungen im Bebauungsplan beseitigt werden müssen und keinen Wert mehr haben. Sollte in besonderen Fällen einem Grundstückseigentümer im Umlegungsgebiet kein Grundstück zugewiesen werden können, so kann mit seiner Zustimmung auch ein Ersatzgrundstück nach § 59 Abs. 4 BauGB außerhalb des Umlegungsgebietes bereitgestellt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass ein Eigentümer eine Geldabfindung für das gesamte Einwurfsgrundstück erhält.

Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes kann gleichzeitig, soweit die Notwendigkeit dazu besteht, die Umlegung angeordnet werden (§ 46 BauGB). Diese Anordnung selbst ist kein Verwaltungsakt. Sie ist der Auftrag an den Umlegungsausschuss bodenordnerisch tätig zu werden. Zur Vorbereitung der Einleitung des Umlegungsverfahrens verschafft sich die Geschäftsstelle anhand der bestehenden Eigentumsstruktur einen Überblick zu den technischen und rechtlichen Voraussetzungen.

Liegt ein Entwurf des Bebauungsplanes vor, so prüft das Fachgebiet Bodenordnung im Auftrag der Gemeinde die Grundstücksverhältnisse in Bezug auf die Planfestsetzungen und stellt fest, wie das Umlegungsgebiet zweckmäßigerweise zu begrenzen ist. Die betroffenen Eigentümer sind gemäß § 47 Abs. 1 BauGB anzuhören.

Das Fachgebiet Bodenordnung schreibt alle Grundstückseigentümer nach Abschluss der Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen der Umlegung an und informieren über die weiteren Verfahrensschritte in Form von Einzelgesprächen (geringe Zahl von Beteiligten) oder in Form einer Informationsveranstaltung (mehr als 5 Beteiligte). Die Mitarbeiter des Fachgebietes Bodenordnung stehen den Beteiligten während der gesamten Dauer des Verfahrens als Ansprechpartner zur Verfügung.

Die Ergebnisse werden zur Beschlussfassung der Gemeindevertretung vorgelegt. Dieser wägt ab, ob und wann ein Umlegungsverfahren einzuleiten ist.

Der Beschluss über die Einleitung des Umlegungsverfahrens (§ 47 BauGB) als erster Verwaltungsakt der Verfahrensdurchführung wird öffentlich bekannt gemacht. Nach Ablauf der Widerspruchsfrist wird ein Umlegungsvermerk in Abteilung II der betreffenden Grundbücher, als Hinweis auf die Veränderungssperre (§ 51 BauGB) eingetragen. Das Grundbuchamt sendet den Eigentümern und den Inhabern der im Grundbuch eingetragenen Rechte eine Eintragungsmitteilung zu.

Vom Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsverfahrens bis zur abschließenden Regelung ist für bestimmte Verfügungen oder Veränderungen in Bezug auf ein Grundstück die Genehmigung nach § 51 BauGB erforderlich. Damit ist sichergestellt, dass ohne Kenntnis der Gemeinde keine Änderungen im Gebiet vorgenommen werden. Eine Genehmigung darf nur versagt werden, wenn eindeutig erkennbar ist, dass die Umlegung entweder wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht werden soll. Im Einzelnen bedürfen zum Beispiel die Veräußerung oder die Bebauung eines Grundstückes der Genehmigung, ebenso die Belastungen in Abt. III des Grundbuches durch Hypotheken oder Dienstbarkeiten in Abteilung II, aber auch wertsteigernde oder wertmindernde Änderungen am Grundstück, am Gebäude oder sonstigen Anlagen.

Besondere Bedeutung erfährt hier die entsprechende Genehmigung der Gemeinde für neu abzuschließende Miet- oder Pachtverträge oder die Verlängerung alter Verträge. Eigentümer, die ohne die Genehmigung vorab beantragt zu haben, einen Miet- oder Pachtvertrag nach Einleitung des Verfahrens abschließen, können später keine Entschädigung für eine verfahrensbedingte vorzeitige Aufhebung beanspruchen. Mieter oder Pächter können ebenfalls zu Umlegungsbeteiligten werden, wenn sie ihre Rechte ordnungsgemäß angemeldet haben. Wird eine Umlegung im Sanierungsgebiet durchgeführt, so ist die Genehmigung nach § 51 BauGB nur notwendig, wenn und soweit eine Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB nicht besteht.

Vereinfachte Umlegung

• ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückszwangstauschverfahren
• dient der Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Bebauung und
• der Verbesserung der baulichen Nutzbarkeit
• schafft Voraussetzungen für die Verwirklichung eines Bebauungsplanes
• oder für die Umsetzung der zulässigen Nutzung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles
• dient dem gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessen und löst bauordnungsrechtliche und nachbarschaftsrechtliche Konflikte

Vereinfachte Umlegung schafft

• zweckmäßig geschnittene Grundstücke
• wirtschaftlich nutzbares Bauland
• Vertrauen
• Rechtssicherheit

Vereinfachte Umlegung bedeutet

• Erarbeitung und Durchsetzung kompromissfähiger Lösungen
• schnelle Verwirklichung von städtebaulicher Planung
• kostengünstige Baulandmobilisierung
• eine nachhaltige Stadtentwicklung
• die Beseitigung baurechtswidriger Zustände

Sollen planungsrechtlich als Bauland ausgewiesene Gebiete oder Grundstücke innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einer baulichen Nutzung zugeführt werden, ist es notwendig, dass die Grundstücke für die bauliche Nutzung nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestaltet sind. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, sind Bodenordnungsmaßnahmen erforderlich.

Die Bodenordnung kann privatrechtlich über notarielle Kauf- und Tauschverträge erfolgen (freiwillige Bodenordnung). Dies setzt voraus, dass sich die Eigentümer untereinander oder mit Käufern über die zu tauschenden oder zu kaufenden Grundstücke oder Grundstücksteile einschließlich des dafür zu vereinbarenden Wertes (Kaufpreis) einig werden.

Das Baugesetzbuch (§ 45 – 84 BauGB) hält die folgenden gesetzlichen Verfahren (amtliche Bodenordnung) bereit:

• Mittels der vereinfachten Umlegung können benachbarte oder in enger Nachbarschaft stehende Grundstücke und Grundstücksteile untereinander getauscht werden, so dass eine Bebauung erst herbeigeführt werden kann oder die bauliche Nutzbarkeit verbessert wird.

• In diesem Verfahren wird ein Interessenausgleich unter den beteiligten Grundstückseigentümern sowie zwischen Grundstückseigentümern, Mietern und Pächtern einerseits und der Allgemeinheit andererseits angestrebt. Beide Verfahren werden gegenüber der Enteignung durch ihren überwiegend privatnützigen Charakter abgegrenzt.

Die vereinfachte Umlegung ist ein Bodenordnungsverfahren, bei dem in der Regel die Form benachbarter oder in enger Nachbarschaft stehender Grundstücke oder Grundstücksteile geändert wird, die Lage und Größe aber nur unwesentlichen Veränderungen unterliegen. Im Gegensatz zur Umlegung ist die vereinfachte Umlegung in ihrem Regelungsgehalt in wesentlichen Punkten eingeschränkt, bietet jedoch die Möglichkeit, in einfach gelagerten Fällen schnell und mit geringem Verfahrensaufwand Bodenordnungsmaßnahmen durchzuführen.

Anwendung findet die vereinfachte Umlegung vor allem bei der Umsetzung von Bebauungsplänen bzw. der Verwirklichung der zulässigen Nutzung im Rahmen der geordneten städtebaulichen Entwicklung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Sie greift gegenüber der Umlegung (Verzicht auf die Verfügungs- und Veränderungs-sperre nach § 51 BauGB) weniger in das Eigentum der Verfahrensbeteiligten ein.

Voraussetzung für die Durchführung der vereinfachten Umlegung:

• Das Verfahrensgebiet liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
• Die untereinander zu tauschenden Grundstücke oder Grundstücksteile müssen unmittelbar aneinander grenzen oder in enger Nachbarschaft liegen.
• Die einseitige Zuteilung muss im öffentlichen Interesse geboten sein.
• Die ausgetauschten Grundstücke und Grundstücksteile sind nicht selbstständig bebaubar.
• Eine durch die vereinfachte Umlegung eventuell verursachte Wertminderung darf für den Grundstückseigentümer nur unerheblich sein.

Mittels der vereinfachten Umlegung können auch betroffene Dienstbarkeiten und Baulasten neugeordnet, begründet oder aufgehoben werden. Mit Einverständnis des Beteiligten ist die Neuordnung von betroffenen Grundpfandrechten im Verfahren möglich.

Veranlasst wird die vereinfachte Umlegung nach dem Baugesetzbuch entweder von Amts wegen oder auf Antrag eines oder mehrerer Beteiligten. Ein formeller Rechtsanspruch auf die Durchführung einer vereinfachten Umlegung besteht nicht. Im Gegensatz zur Umlegung entfällt der Einleitungsbeschluss als Verwaltungsakt und die daraus resultierenden Rechtswirkungen.

Nach positiver Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen für das Verfahren der vereinfachten Umlegung im beschriebenen Gebiet, wird ein entsprechender Entwurf des Beschlusses über die vereinfachte Umlegung durch das Fachgebiet Bodenordnung erarbeitet und den Beteiligten vorgestellt.

Der Beschluss zur vereinfachten Umlegung setzt die neuen Grundstücksgrenzen sowie die Geldleistungen fest und regelt -soweit notwendig- die Neuordnung, Neubegründung und Aufhebung von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten und Baulasten. Der Beschluss muss zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet sein. Er stellt einen Verwaltungsakt dar und wird den Beteiligten auszugsweise (mit einer Rechtsbehelfserklärung versehen) zugestellt. Nach Ablauf der Frist stellt der Umlegungsausschuss den Zeitpunkt des Eintritts der Unanfechtbarkeit fest. Der Beschluss zur vereinfachten Umlegung tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit in Kraft.

Im Anschluss daran veranlasst das Fachgebiet Bodenordnung die Berichtigung der durch den Beschluss unrichtig gewordenen öffentlichen Bücher (Grundbuch, Liegenschaftskataster, Baulastenverzeichnis).

Die Gemeinde gibt dem Fachgebiet Bodenordnung den Auftrag, die Zulässigkeitsvoraussetzungen für die beantragte vereinfachte Umlegung zu prüfen. Wird im Ergebnis dieser Prüfung das Verfahren eingeleitet, steht am Anfang die Anforderung der benötigten Unterlagen vom Liegenschaftskataster. Im Anschluss werden die auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Flächen zweckentsprechend vermessen und die betroffenen Rechte angepasst. Der daraufhin erarbeitete Entwurf des Beschlusses über die vereinfachte Umlegung wird den Beteiligten vorgestellt.

Allen Beteiligten, deren Rechte ohne Zustimmung von dem Beschluss betroffen werden, ist vorher Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Das kann schriftlich oder in einer mündlichen Erörterung geschehen.

In dem inhaltlich mit den Beteiligten abgestimmten Beschluss sind die Regelungen zu den neugeordneten Grundstücken die Neuordnung, Neubegründung oder Aufhebung von Dienstbarkeiten, Baulasten und Grundpfandrechten und erforderliche Geldleistungen enthalten. Der Beschluss zur vereinfachten Umlegung wird durch eine Karte ergänzt, die die neuen Eigentumsverhältnisse wiedergibt.

Die vereinfachte Umlegung wird durch den von der Gemeinde gefassten Beschluss über die vereinfachte Umlegung vollzogen. Jedem Beteiligten wird ein seine Rechte betreffender Auszug aus dem Beschluss zugestellt.

Mit der Bekanntmachung des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit wird der bisherige Rechtszustand durch den neuen Rechtszustand ersetzt und die neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Grundstücke oder Grundstücksteile eingewiesen. Die Berichtigung der öffentlichen Bücher wird analog wie im Umlegungsverfahren vollzogen. Die Gemeinde trägt die Verfahrens- und die nicht durch Beiträge gedeckten Sachkosten.